5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市(s体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤hì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其(qí)是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地(dì)产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入(rù)十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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