万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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