5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募(mù)的(de)上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 安徒生童话的作者叫什么名字，安徒生童话的作者简介