导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非冷藏柜1-7档哪个最合适，冷藏柜1-7档哪个最合适呢商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预(yù)期。

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