5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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