文：任(rèn)泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OT七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思P后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shā七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思ng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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