文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却(què)被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zh蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗ě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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