5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(家雀是国家几级保护动物 大山雀是国家二级保护动物吗lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上(shàng)市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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