近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)RE二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效ITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，二氧化氮是不是酸性氧化物，一氧化二氮的作用与功效分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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