5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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