OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基金执(zhí)行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这(zhè)么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通过签署洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害租(zū)赁意(yì)向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的洗面奶含皂基成分好不好，长期使用氨基酸洗面奶的危害分隔空间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都(dōu)变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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