文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的责(zé)任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的(de)进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款(kuǎn)能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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