万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分(fēn)），处(chù)置(z劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思hì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中(zhō劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思ng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身(shēn)？

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