文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力(lì)把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第(dì)三(sān)方(fāng不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放不粘人的情人男人喜欢吗，男人睡情人是不是越来越有感情(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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