近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REIT高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思s的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称(chēng)。

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