导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。1米等于多少mm 1米等于多少厘米人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万(wà1米等于多少mm 1米等于多少厘米n)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1米等于多少mm 1米等于多少厘米