近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控(kò柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢ng)制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。柿饼有酒味还能不能吃了，柿饼有酒味还能不能吃了呢p>

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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