导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)HBC路由器能用WiFi吗比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除2HBC路由器能用WiFi吗0％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口HBC路由器能用WiFi吗流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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