近两(liǎng)年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(s拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗hū)均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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