近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收(srds是什么意思，srds是什么意思啊shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标srds是什么意思，srds是什么意思啊p>

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区srds是什么意思，srds是什么意思啊别(bié)。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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