5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(x珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？iàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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