5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fē最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思n)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　最小的非负整数是多少数，最小的非负整数是什么意思trong>机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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