万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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