导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足流动人(rén)口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要(yào)进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大(dà)的(de)不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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