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　　万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受(肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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