近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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