万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的(de)，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(x东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗íng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成(chéng)为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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