文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车(c5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟hē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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