万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北(běi)京当年(nián)的(de)“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物g>

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？