OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落(luò)。在(zài)随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一(yī)时(shí)间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是(shì)两千多平的大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理人都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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