万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)鱼目混珠这个故事，鱼目混珠的典故有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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