近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(l修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句ì)息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易(yì)带来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称(chēng)。

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