导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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