导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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