近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价9的算术平方根是3还是正负3，根号9的算术平方根是多少(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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