近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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