近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一定小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(s小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)hōu)益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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