5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续(xù)第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yī乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗ng)机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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