5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēn百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗g)幅五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗