导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(d大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？e)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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