文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服了对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定(dìng)最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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