“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过(guò)去十年的系统性(xìng)行(xíng)情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从板块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还(hái)是(shì)估值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻(xún)找房地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需要(yào)非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足(zú)以下三个基准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果关(guān)注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其实银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意(yì)给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情(qíng)况(kuàng)相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以(yǐ)整(zhěng)个行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常明(míng)显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相对较好，但没(méi)有国资背景的(de)民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不(bù)是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业(yè)内最(zuì)低的；这些都(dōu)是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要注意的是，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足上述条件的(de)房(fáng)企并不多。即(jí)便(biàn)是在(zài)国央企中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三道(dào)红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步(bù)考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而(ér)言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观(guān)的(de)预(yù)判未(wèi)来市场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈(chén)昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行(xíng)举例，它从2018年(nián)开始到(dào)2021年(nián)，连续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)感觉到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左(zuǒ)右，涨了(le)接近三分之一。与此同(tóng)时(shí)，该(gāi)房企新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了快速(sù)的开盘利用率，预(yù)计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市(shì)。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外(wài)一半(bàn)也主要(yào)集中在强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章(zhāng)法(fǎ)仍(réng)要小心(xīn)，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主(zhǔ)要还是(shì)看房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率水平，在我看来，这(zhè)个比例如(rú)果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快(kuài)速了(le)。

　　不(bù)难看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负(fù)债(zhài)率要求不得高(gāo)于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以要规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿(ná)地较积(jī)极(jí)的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发展等(děng)房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债率持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企(qǐ)在(zài)践行较(jiào)积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附(fù)表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备(bèi)“最后赢家”的(de)黑(hēi)马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准来看国央企与民营(yíng)房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确(què)实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然(rán)对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国央企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民(mín)营企业(yè)中(zhōng)就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企同(tóng)样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集(jí)团的(de)十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全(quán)国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集(jí)团(tuán)仍是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表(biǎo)现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保持自身业(yè)绩的持续(xù)增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州(zhōu)地(dì)区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭(háng)州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨(bīn)江集团的(de)房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已冲(chōng)进前(qián)十，根(gēn)据(jù)中指数据(jù)，2023年前4月，滨(bīn)江集团实(shí)现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻(fān)了超一倍(bèi)以上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布(bù)公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家(jiā)用电器、物(wù)业管(guǎn)理、家居用品。综合《红周刊(kān)》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅(mì)个(gè)股(gǔ)阿(ā)尔法(fǎ)的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代(dài)，所以(yǐ)对地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)，尤其是偏(piān)消(xiāo)费属性的家装家居领(lǐng)域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的(de)住房(fáng)规模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装更(gèng)新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去(qù)的(de)数据(jù)充分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家具消费的增长却一直都很(hěn)好(hǎo)。对于(yú)地产产(chǎn)业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分(fēn)中相(xiāng)关(guān)赛道龙头(tóu)年(nián)内(nèi)表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道的(de)公司，它(tā)们分别是富安娜和水星家纺，特(tè)别是(shì)前者在月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告(gào)期内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司股东的净(jìng)利润约(yuē)1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够发现(xiàn)该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的(de)明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧(ōu)的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产业链股票还有(yǒu)金地(dì)集(jí)团和大(dà)亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经(jīng)风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐年内上涨(zhǎng)已经超(chāo)过23％，从业绩(jì)来看，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对(duì)于定制(zhì)家居类(lèi)标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一家(jiā)赛道(dào)公司金牌(pái)橱柜中，他(tā)管理的全部(bù)三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十(shí)大流通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独(dú)门重(zhòng)仓股。

　　除去家(jiā)槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐居(jū)家(jiā)纺(fǎng)外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经理举例分析：“物业(yè)服务不(bù)是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很(hěn)辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这些固(gù)定人(rén)员(yuán)成(chéng)本的年度(dù)增长，不过服务没有(yǒu)特别(bié)好(hǎo)，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它(tā)的定位和(hé)比较(jiào)好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐