文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于(yú)预售楼花(huā75寸电视长宽是多少)制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(75寸电视长宽是多少guǒ)房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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