5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对(duì)房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复(fù)苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的(de)融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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