万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优谢霆锋资产有百亿吗雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异(yì)议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谢霆锋资产有百亿吗谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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