文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售(攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zh攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别ī)持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的(de)第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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