万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京(jīng)当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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