导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(左眉毛有一根特别长是什么意思？yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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