文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国(guó)香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则(zé)仙洋为什么判7年，仙洋为什么被抓了按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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