5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区(qū)域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèn打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人g)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会(huì)打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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